THẨM ĐỊNH VIÊN HƯỚNG DẪN CÁCH ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHÍNH XÁC KHI MUA BÁN

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, định giá đất ở chính xác là yếu tố then chốt giúp người mua tránh trả giá quá cao và người bán không bị thiệt thòi. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều cá nhân vẫn định giá đất dựa vào cảm tính, tin đồn hoặc giá rao bán trên mạng, dẫn đến rủi ro lớn về tài chính và pháp lý.

• Xác định giá đất nền: Những yếu tố quyết định giá đất
• Thẩm định giá đất đai là gì? Quy trình và căn cứ pháp lý mới nhất 2026

Với kinh nghiệm thực tiễn của thẩm định viên chuyên nghiệp, bài viết sau sẽ hướng dẫn chi tiết cách định giá trị đất ở chính xác nhất khi mua bán, đúng quy định pháp luật và sát giá thị trường.

Định giá đất ở là gì? Vì sao cần thẩm định viên?

Định giá đất ở là quá trình xác định giá trị bằng tiền của thửa đất tại một thời điểm nhất định, dựa trên mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý, vị trí và các yếu tố thị trường. Thẩm định viên là người:

• Có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá
• Được đào tạo bài bản về kinh tế – pháp luật – bất động sản
• Áp dụng các phương pháp định giá khoa học, được pháp luật Việt Nam công nhận

Việc tham khảo ý kiến hoặc sử dụng dịch vụ của thẩm định viên giúp:

• Định giá khách quan – trung thực – có cơ sở pháp lý
• Tránh bị “thổi giá” hoặc “ép giá”
• Thuận lợi cho vay ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, giải quyết tranh chấp

Những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất ở

Theo kinh nghiệm thẩm định thực tế, giá trị đất ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất gồm:

Vị trí thửa đất

• Mặt tiền hay trong hẻm
• Khoảng cách đến trung tâm, chợ, trường học, bệnh viện
• Khả năng kinh doanh, sinh lời

Cùng một khu vực, đất mặt tiền có thể cao hơn 30–200% so với đất trong hẻm.

Tình trạng pháp lý

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hay chưa
• Đất ở lâu dài hay có thời hạn
• Có tranh chấp, quy hoạch, thế chấp không

Đất pháp lý rõ ràng luôn được định giá cao hơn và dễ giao dịch hơn.

Diện tích, hình dạng và kích thước thửa đất

• Diện tích quá nhỏ hoặc quá lớn đều có thể ảnh hưởng giá
• Đất vuông vắn, mặt tiền rộng được đánh giá cao hơn
• Thửa đất méo, tóp hậu thường bị trừ giá

Hạ tầng và quy hoạch

• Đường giao thông, điện, nước, thoát nước
• Quy hoạch mở đường, khu dân cư, khu đô thị mới
• Có nằm trong diện giải tỏa, treo quy hoạch không

Thẩm định viên hướng dẫn 4 phương pháp định giá đất ở phổ biến

Phương pháp so sánh trực tiếp (phổ biến nhất)

Đây là phương pháp được sử dụng nhiều nhất khi mua bán đất ở.

Cách thực hiện:

• Thu thập giá giao dịch thực tế của các thửa đất tương tự
• So sánh về vị trí, diện tích, pháp lý, hạ tầng
• Điều chỉnh tăng/giảm để ra giá trị phù hợp

Lưu ý của thẩm định viên:

• Không lấy giá rao bán trên mạng làm chuẩn
• Ưu tiên giá giao dịch thành công trong 3–6 tháng gần nhất​

Phương pháp chi phí

• Áp dụng khi trên đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng.
• Giá trị đất = Giá trị bất động sản – Giá trị công trình còn lại

Phương pháp này giúp xác định:

• Giá trị đất thuần
• Mức hao mòn công trình theo thời gian

Phương pháp thu nhập

Áp dụng với đất ở có khả năng cho thuê hoặc kinh doanh.

• Giá trị đất được xác định dựa trên:
• Dòng tiền cho thuê hàng năm
• Tỷ suất sinh lời kỳ vọng của thị trường

Phù hợp với nhà phố, đất ở kết hợp kinh doanh.

Phương pháp thặng dư

Áp dụng khi:

• Định giá đất để đầu tư, phát triển dự án
• Đất trống hoặc có thể xây dựng mới

Thẩm định viên sẽ:

• Ước tính doanh thu tương lai
• Trừ chi phí đầu tư, lợi nhuận
• Xác định giá trị đất hợp lý

​

Quy trình định giá đất ở chuẩn của thẩm định viên

Một quy trình định giá chuyên nghiệp thường gồm:

• Khảo sát thực tế thửa đất
• Kiểm tra pháp lý, quy hoạch
• Thu thập dữ liệu thị trường
• Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
• Phân tích, điều chỉnh và xác định giá trị
• Lập chứng thư thẩm định giá (nếu cần)
• Chứng thư thẩm định giá có giá trị pháp lý, được ngân hàng, cơ quan nhà nước và tòa án chấp nhận.

Sai lầm thường gặp khi tự định giá đất ở

Thẩm định viên cảnh báo một số sai lầm phổ biến:

• Tin hoàn toàn vào giá môi giới cung cấp
• So sánh với đất khác khu vực, khác pháp lý
• Không kiểm tra quy hoạch
• Định giá theo “tin đồn sốt đất”

Những sai lầm này có thể khiến người mua mất hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng.

Khi nào nên thuê thẩm định viên định giá đất ở?

Bạn nên thuê thẩm định viên khi:

• Mua bán nhà đất giá trị lớn
• Vay vốn ngân hàng
• Phân chia tài sản, thừa kế
• Giải quyết tranh chấp đất đai
• Đầu tư bất động sản dài hạn

Chi phí thẩm định thường rất nhỏ so với giá trị tài sản, nhưng giúp giảm thiểu rủi ro tối đa.

Lựa chọn đơn vị thẩm định giá đất ở uy tín nhất

Để đảm bảo tính khách quan, chính xác và có giá trị pháp lý, chủ tài sản cần lựa chọn đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện pháp lý và năng lực thực hiện.

Thẩm định giá Hoàng Quân là một trong những đơn vị thẩm định giá tài sản chuyên sâu được thành lập đầu tiên tại Việt Nam (2002). Trải qua 24 năm phát triển, thương hiệu Hoàng Quân đã tạo dựng được vị thế hàng đầu tại Việt Nam cũng như đối tác Ngân hàng – tổ chức tín dụng.

Với các thế mạnh hiện nay như:

• Hệ thống CN-PGD rộng khắp cả nước với 55 địa điểm trên toàn quốc.
• Dịch vụ thẩm định giá chuyên sâu với nhiều loại hình tài sản phức tạp: bất động sản,doanh nghiệp, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, hàng hóa, tài nguyên thiên nhiên…
• Kinh nghiệm định giá thực tế phong phú, cơ sở dữ liệu về giá máy móc hàng đầu Việt Nam.
• Chứng thư hợp pháp: Được tất cả các ngân hàng chấp nhận.
• Thời gian nhanh chóng: Hoàn thành trong 1–3 ngày làm việc.
• Bảo hành giá trị tài sản sau thẩm định
• Tư vấn hồ sơ định giá miễn phí

Thẩm định giá Hoàng Quân cam kết mang đến cho khách hàng dịch vụ thẩm định giá máy móc thiết bị tốt nhất hiện nay.

Định giá đất ở chính xác khi mua bán không chỉ dựa vào cảm nhận hay giá thị trường truyền miệng, mà cần có phân tích chuyên môn, dữ liệu thực tế và phương pháp khoa học. Với sự hỗ trợ của thẩm định viên chuyên nghiệp, người mua và người bán có thể yên tâm giao dịch minh bạch, an toàn và hiệu quả tài chính cao nhất.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com