XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT NỀN: NHỮNG YẾU TỐ QUYẾT ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và cạnh tranh, xác định giá đất nền chính xác không chỉ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn mà còn là căn cứ quan trọng trong mua bán, chuyển nhượng, thế chấp ngân hàng hay thẩm định tài sản. Tuy nhiên, giá trị đất nền không phải là con số cố định mà chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết những yếu tố quyết định giá trị đất nền mà bạn không nên bỏ qua.

• Thẩm định giá đất đai là gì? Quy trình và căn cứ pháp lý mới nhất 2026
• Nóng: Bảng giá đất dự kiến được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí

Giá đất nền là gì? Vì sao cần xác định chính xác?

Giá đất nền là giá trị quyền sử dụng đất chưa có công trình xây dựng hoặc đã được san lấp, tách thửa và đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật. Việc xác định giá đất nền chính xác giúp:

• Tránh mua cao hơn giá trị thực tế
• Tối ưu hiệu quả đầu tư và khả năng sinh lời
• Làm căn cứ vay vốn, góp vốn, thừa kế hoặc giải quyết tranh chấp
• Đáp ứng yêu cầu thẩm định giá, kiểm toán, quyết toán dự án

Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động, việc hiểu rõ các yếu tố hình thành giá đất là lợi thế lớn cho cả nhà đầu tư cá nhân lẫn doanh nghiệp.

Vị trí – Yếu tố quan trọng hàng đầu khi xác định giá đất nền

Không phải ngẫu nhiên mà giới bất động sản luôn nhắc đến câu nói: “Nhất vị trí, nhì vị trí, tam vị trí”. Vị trí là yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị đất nền.

Các tiêu chí đánh giá vị trí bao gồm:

• Khoảng cách đến trung tâm hành chính, khu đô thị, khu công nghiệp
• Khả năng kết nối giao thông: đường lớn, cao tốc, sân bay, cảng biển
• Tiếp cận tiện ích xung quanh: trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại
• Nằm trong khu vực phát triển hay đã ổn định dân cư

Đất nền nằm ở mặt tiền đường lớn, khu dân cư hiện hữu, hạ tầng đồng bộ thường có giá cao hơn nhiều so với đất trong hẻm nhỏ hoặc khu vực chưa phát triển.

Quy hoạch và pháp lý – Yếu tố quyết định tính an toàn và giá trị lâu dài

Một trong những yếu tố then chốt khi xác định giá đất nền chính là quy hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý.

Quy hoạch sử dụng đất

• Đất nằm trong khu quy hoạch mở đường, công viên, hành lang bảo vệ thường có giá thấp hoặc tiềm ẩn rủi ro
• Đất thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp có tiềm năng tăng giá cao
• Đất không vướng quy hoạch treo thường được thị trường ưu tiên

Pháp lý đất nền

• Có sổ đỏ/sổ hồng riêng
• Được phép xây dựng theo quy định
• Không tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên

Đất nền pháp lý rõ ràng luôn có giá trị cao hơn và thanh khoản tốt hơn trên thị trường.

Hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội xung quanh

Hạ tầng là “đòn bẩy” mạnh mẽ tác động đến giá đất nền. Những khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ thường ghi nhận mức tăng giá ổn định và bền vững.

Các yếu tố hạ tầng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất gồm:

• Hệ thống giao thông nội khu và liên vùng
• Điện, nước, thoát nước, viễn thông
• Công viên, khu vui chơi, tiện ích công cộng
• Trường học, bệnh viện, trung tâm hành chính

Đất nền ở khu vực “đón đầu hạ tầng” thường có giá thấp hơn hiện tại nhưng tiềm năng tăng giá rất lớn trong tương lai.

Diện tích, hình dáng và đặc điểm thửa đất

Không chỉ vị trí, đặc điểm vật lý của thửa đất cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị.

• Diện tích vừa phải, dễ xây dựng thường được ưa chuộng hơn
• Thửa đất vuông vắn, mặt tiền rộng có giá cao hơn đất méo mó, tóp hậu
• Địa hình bằng phẳng giúp giảm chi phí san lấp, xây dựng
• Hướng đất phù hợp phong thủy thường được người mua đánh giá cao

Trong nhiều trường hợp, hai thửa đất cùng vị trí nhưng khác hình dáng có thể chênh lệch giá đáng kể.

Cung – cầu và xu hướng thị trường bất động sản

Giá đất nền chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi quy luật cung – cầu của thị trường.

• Khi nhu cầu tăng mạnh (sốt đất, đầu tư hạ tầng, dân số tăng), giá đất có xu hướng tăng
• Khi thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp, giá đất có thể chững lại hoặc giảm

Ngoài ra, tâm lý nhà đầu tư, dòng tiền, lãi suất ngân hàng và chính sách vĩ mô cũng là những yếu tố tác động gián tiếp nhưng rất quan trọng.

Yếu tố pháp lý và chính sách của Nhà nước

Các chính sách liên quan đến đất đai như:

• Bảng giá đất do UBND ban hành
• Chính sách thuế, phí chuyển nhượng
• Quy định về tách thửa, cấp sổ

Yếu tố trên đều ảnh hưởng đến việc xác định giá đất nền trên thực tế. Trong nhiều trường hợp, giá thị trường cao hơn nhiều so với bảng giá đất, nhưng bảng giá vẫn là căn cứ pháp lý quan trọng trong thẩm định và tính nghĩa vụ tài chính.

Vai trò của thẩm định giá đất nền chuyên nghiệp

Để xác định giá đất nền chính xác, khách quan, nhiều cá nhân và doanh nghiệp lựa chọn dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp. Đơn vị thẩm định sẽ áp dụng các phương pháp như:

• Phương pháp so sánh
• Phương pháp chiết trừ
• Phương pháp thu nhập (trong trường hợp phù hợp)

Kết quả thẩm định giá giúp đảm bảo giá trị đất phản ánh đúng giá thị trường và phù hợp với mục đích sử dụng.

Đơn vị thẩm định giá đất, bất động sản nền tốt nhất hiện nay?

Thẩm định giá bất động sản nói chung, đất nền nói riêng là hoạt động chuyên môn có điều kiện. Cụ thể, đơn vị thẩm định giá phải được cấp giấy chứng nhận đủ kiều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá của Bộ Tài chính và Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Các tiêu chí lựa chọn đơn vị uy tín bao gồm:

• Có giấy phép Đăng ký Kinh doanh và Giấy đủ điều kiện kinh doanh thẩm định giá. 
• Kinh nghiệm định giá thực tế các bất động sản, dự án quy mô lớn
• Hệ thống Chi nhánh – PGD rộng rãi, tối ưu chi phí thẩm định.
• Chứng thư uy tín, được nhiều ngân hàng – đơn vị tín dụng sử dụng.
• Đạt được nhiều chứng chỉ, giải thưởng của cơ quan quản lý ngành Tài chính.
• Đội ngũ thẩm định viên đông đảo, chuyên môn cao
• Bảo hành giá trị sau thẩm định
• Cam kết bảo mật thông tin khách hàng

Thẩm định giá Hoàng Quân được biết đến là đơn vị thẩm định giá hàng đầu Việt Nam với bề dày thương hiệu hơn 24 năm. Không chỉ là đối tác chiến lược của hơn 85% Ngân hàng tại Việt Nam, Hoàng Quân còn là đơn vị thường xuyên định giá các dự án, doanh nghiệp cho hàng trăm thương hiệu lớn tại Việt Nam, tiêu biểu như: Viettel, Vingroup, SunGroup, TNR, Thành Công Group, Thaco, Vinamilk, Hoa Sen, Licogi, Lilama...

Hoàng Quân cam kết đáp ứng đầy đủ các tiêu chí của một doanh nghiệp thẩm định giá đất nền, bất động sản uy tín, chất lượng hàng đầu Việt Nam.

Kết luận

Xác định giá đất nền là quá trình tổng hợp nhiều yếu tố từ vị trí, pháp lý, quy hoạch đến hạ tầng và xu hướng thị trường. Việc hiểu rõ các yếu tố quyết định giá trị đất không chỉ giúp hạn chế rủi ro mà còn mở ra cơ hội đầu tư hiệu quả và bền vững.

Nếu bạn đang có nhu cầu mua bán, đầu tư hoặc cần xác định giá đất nền phục vụ mục đích pháp lý, việc tìm hiểu kỹ và tham khảo ý kiến chuyên gia thẩm định giá là bước đi không thể thiếu.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com