Thẩm định giá đất đai là gì? Quy trình và căn cứ pháp lý mới nhất 2026

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và quản lý đất đai ngày càng được siết chặt, việc thẩm định giá đất đai không chỉ cần thiết trong các giao dịch mua bán mà còn là một yêu cầu pháp lý bắt buộc trong nhiều trường hợp như bồi thường, thế chấp ngân hàng, góp vốn đầu tư, xác định giá khởi điểm đấu giá… Vậy thẩm định giá đất là gì? Quy trình thực hiện, căn cứ pháp lý mới nhất năm 2026 ra sao? Hãy cùng thẩm định giá Hoàng Quân tìm hiểu chi tiết ngay trong bài viết này.

• Thẩm định giá bất động sản
• Thẩm định giá nhà đất online

Thẩm định giá đất đai là gì?

Thẩm định giá đất đai, bất động sản là việc xác định giá trị diện tích đất, bất động sản đó theo giá trị thị trường được quy đổi ra tiền mặt tại thời điểm định giá.Hoạt động thẩm định giá do cơ quan, doanh nghiệp thẩm định giá hoặc thẩm định viên có đủ điều kiện pháp lý và năng lực thực hiện, theo các Tiêu chuẩn, quy định thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Kết quả thẩm định giá sau cùng sẽ được ghi nhận bằng Chứng thư và Báo cáo thẩm định giá do cơ quan, công ty thẩm định giá phát hành và là cơ sở pháp lý để sử dụng cho các mục đích cụ thể như: thế chấp vay vốn, phân chia tài sản, mua bán, góp vốn, thanh lý…

Vai trò, mục đích của thẩm định giá đất trong thực tiễn

Việc thẩm định giá đất đai đóng nhiều vai trò quan trọng trong các giao dịch tài sản và và pháp luật:

• Bảo đảm khách quan, công bằng trong giao dịch mua – bán – chuyển nhượng;
• Làm cơ sở xác định bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;
• Mục đích thế chấp ngân hàng, vay vốn tín dụng;
• Góp vốn đầu tư doanh nghiệp, xác định cổ phần;
• Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất;
• Làm cơ sở phân chia giải quyết tranh chấp, bồi thường.
• Hỗ trợ hoạch định chính sách, ban hành bảng giá đất, kiểm soát thị trường.

​

Nhờ thẩm định đúng đắn, các bên tham gia được bảo vệ lợi ích pháp lý và tránh rủi ro tranh chấp sau này.

Căn cứ pháp lý mới nhất về thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất tại Việt Nam được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật cụ thể và mới nhất, gồm các văn bản chính sau:

• Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15)

Đây là văn bản pháp lý cao nhất quy định về đất đai tại Việt Nam, trong đó quy định rõ nguyên tắc, căn cứ, phương pháp thẩm định giá đất.

• Nghị định 71/2024/NĐ-CP

Là nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành quy định về giá đất, phương pháp định giá và hồ sơ thẩm định giá đất, có hiệu lực từ 27/6/2024.

• Luật Giá & các Nghị định liên quan

Luật Giá 2023 và nghị định hướng dẫn về thẩm định giá (ví dụ: Nghị định 78/2024/NĐ-CP, Nghị định 85/2024/NĐ-CP…) quy định thêm về tiêu chuẩn, trình tự và cấp chứng thư thẩm định giá.

Nguyên tắc thẩm định giá đất trong năm 2026

Định giá đất theo pháp luật hiện nay phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

• Dựa trên nguyên tắc thị trường: Giá đất phải phản ánh giá giao dịch thực tế.
• Minh bạch, khách quan, trung thực trong quy trình thẩm định.
• Đảm bảo độc lập giữa tổ chức thẩm định và các bên liên quan.
• Cân bằng lợi ích Nhà nước – người sử dụng đất – nhà đầu tư.

Những nguyên tắc này giúp hạn chế tình trạng thẩm định giá sai lệch, gây tranh chấp hoặc không phản ánh đúng giá thị trường thực tế.

Các phương pháp thẩm định giá đất phổ biến

Hiện nay các phương pháp thẩm định giá đất đai, bất động sản được dựa theo các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Tùy vào hiện trạng của tài sản và mục đích định giá, thẩm định viên sẽ áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để đảm bảo tính chính xác.

Có 4 phương pháp định giá đất đai, bất động sản phổ biến hiện nay

• Phương pháp so sánh: Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên việc so sánh với các thửa đất tương đương đã và đang giao dịch trên thị trường;
• Phương pháp thu nhập: Là phương pháp được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân/năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với những mảnh đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở… không đủ điều kiện, tiêu chí áp dụng phương pháp so sánh.
• Phương pháp thặng dư: Là phương pháp được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc lựa chọn phương pháp tùy thuộc vào đặc điểm thửa đất, tính khả thi của dữ liệu so sánh, và mục đích của người yêu cầu thẩm định.

​

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Quy trình thẩm định giá đất chi tiết

Để đảm bảo tính hợp pháp và chính xác, quy trình thẩm định giá đất thường được thực hiện theo các bước chuẩn sau:

• Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ pháp lý và mục đích thẩm định giá.

Doanh nghiệp thẩm định giá tiếp nhận yêu cầu, thu thập các tài liệu pháp lý liên quan đến đất như sổ đỏ, giấy tờ pháp lý, quy hoạch… Đây là bước chuẩn bị quan trọng để xác định đúng đối tượng cần thẩm định.

• Bước 2: Khảo sát và thu thập dữ liệu thị trường

Đồng thời với việc kiểm tra hồ sơ, chuyên viên sẽ khảo sát thực địa, thu thập dữ liệu giao dịch đất gần giống trên thị trường để làm cơ sở so sánh.

• Bước 3: Lập báo cáo thẩm định giá

Dựa vào các thông tin thị trường liên quan đến bất động sản đã thu thập, thẩm định viên sẽ sử dụng các phương pháp định giá phù hợp để xây dựng nội dung Báo cáo thẩm định giá. Báo cáo và chứng thư thẩm định giá sẽ được bộ phận Kiểm soát kiểm tra lại về cả nội dung, hình thức trước khi phát hành chính thức.

• Bước 4 : Phát hành

Sau khi Báo cáo và chứng thư thẩm định giá được kiểm soát chặt chẽ về tính chính xác, quy định pháp luật, giá trị, mục đích sử dụng, điều khoản loại trừ…sẽ được chính thức phát hành để sử dụng cho các mục đích cụ thể.

Đơn vị thẩm định giá đất đai uy tín, chính xác

Được thành lập từ năm 2002, đến nay sau 24 năm hoạt động chuyên sâu trong ngành thẩm định giá, Thẩm định giá Hoàng Quân – Sunvalue tự hào là đã trợ thành thương hiệu định giá hàng đầu Việt Nam. Hoàng Quân đã và đang định giá thành công cho hàng trăm nghìn bất động sản khác nhau trên toàn quốc.

Chứng thư thẩm định giá của Hoàng Quân là cơ sở pháp lý cho nhiều Doanh nghiệp, tập đoàn huy động vốn từ ngân hàng, đối tác. Trong đó có thể kể đến các doanh nghiệp lớn là đối tác chiến lược của Hoàng Quân như: Vingroup, Viettel, Vinamilk, Thaco, TNR, Hoa Sen, Hòa phát, FLC, Lotte, Samsung, Masan, Xuân Thành, HAGL…

Đối với các Ngân hàng, chứng thư thẩm định giá của Hoàng Quân là cơ sở cho nhiều ngân hàng xét duyệt hồ sơ tín dụng, có thể kể đến như: VIB, Agribank, BIDV, MSB, HD Bank, ACB, SHB, IBK, Vietcombank, Techcombank...

Thẩm định giá Hoàng Quân cam kết

• Thời gian Thẩm định giá siêu tốc  (chỉ từ 1 - 4 ngày)
• Kết quả chính xác
• Phí thẩm định cạnh tranh nhất thị trường
• Bảo hành giá trị sau thẩm định
• Chứng thư uy tín,có tính pháp lý và được hơn 85% Ngân hàng tại Việt Nam chấp thuận.
• Tư vấn hướng dẫn định giá miễn phí
• Bảo mật thông tin khách hàng

Kết luận

Thẩm định giá đất đai là một quy trình pháp lý – kỹ thuật quan trọng và không thể thiếu trong các giao dịch mua bán, thế chấp vay vốn ngân hàng, góp vốn vào doanh nghiệp bằng bất động sản, giải quyết tranh chấp, bồi thường đất đai... Việc tuân thủ đúng quy trình và căn cứ pháp lý mới nhất giúp minh bạch giá đất, tăng tính khách quan và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 0901 186 700
• Website: thamdinhgiahanoi.com