PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁCH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY

Bất động sản đất đai là loại hình tài nguyên đặc biệt thuộc quyền sở hữu của Nhà nước được cấp quyền sử dụng cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp…Tuy nhiên, đấy cũng là loại hình tài sản được giao dịch phổ biến nhất hiện nay. Hãy cùng Thẩm định giá Hoàng Quân – Sunvalue phân loại các loại hình bất động sản và các định giá bất động sản mới nhất hiện nay.

Quy định khái niệm về bất động sản

Trước khi Luật đất đai (sửa đổi) được ban hành năm 2023, khái niệm bất động sản được quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân năm 2015. Cụ thể, bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định… Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.

• Xem thêm: Các loại hình bất động sản tại Việt Nam - Cập nhật mới nhất
• Xem thêm: Xóa khung giá đất thì thẩm định giá đất như nào?

Phân loại bất động sản theo mục đích sử dụng

Theo các quy định về đất đai, bất động sản nói chung thì hiện nay có 3 nhóm bất động sản chính gồm:

• Bất động sản được phép đầu tư xây dựng: Bao gồm các bất động sản nhà ở như: nhà đất, chung cư, biệt thự, khách sạn…; Các nhà xưởng, khu công nghiệp và công trình thương mại – dịch vụ; BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội); BĐS là trụ sở làm việc...

Đây là nhóm bất động sản phổ biến nhất, chiếm hơn 90% lượng giao dịch trên thị trường hiện nay.

• Bất động sản không được đầu tư xây dựng: Bao gồm chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng...
• Bất động sản đặc biệt: Bao gồm chủ yếu là các BĐS tâm linh, tín ngưỡng văn hóa như các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...

Cách định giá bất động sản, đất đai hiện nay

Để xác định giá trị bất động sản nhằm đáp ứng các mục đích cụ thể, chủ tài sản cần hiểu biết về các Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản, các thông tin thị trường, các phương pháp thẩm định giá hiện nay.

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 (thẩm định giá bất động sản) ban hành kèm Thông tư 145/2016/TT-BTC hiệu lực từ 1/1/2017, bất động sản được thẩm định giá bằng các phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào đó là loại hình bất động sản nào. Cụ thể:

a. Thẩm định giá bất động sản là đất. Các phương pháp áp dụng:

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp chiết trừ;
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp;
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu;
• Phương pháp thặng dư.

b. Thẩm định giá nhà ở (chung cư, nhà ở riêng lẻ, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống). Các phương pháp áp dụng:

• Phương pháp so sánh
• Phương pháp chi phí thay thế
• Phương pháp chi phí tái tạo.

c. Thẩm định giá bất động sản thương mại (Trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn). Các phương pháp áp dụng:

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu
• Phương pháp so sánh
• Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu)

d. Thẩm định giá bất động sản công nghiệp (nhà máy, nhà xưởng sản xuất – chế biến...). Các phương pháp áp dụng chủ yếu:

• Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu.

e. Thẩm định giá bất động sản khác

Đối với từng loại bất động sản, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan.

Thông tin chi tiết:

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com