Giá nhà ở tại Hà Nội khó giảm dù nguồn cung sắp “bùng nổ”

Báo cáo Bộ Xây dựng cho thấy, quý II/2025 giá bán căn hộ bình quân tại Hà Nội đã chạm 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và ngang bằng TP. Hồ Chí Minh, mức cao nhất trong gần một thập kỷ. Một số dự án ghi nhận mức tăng 5-6% chỉ trong 3 tháng. Phân khúc thấp tầng vẫn giữ giá rất cao: biệt thự Vinhomes Global Gate dao động 300-350 triệu đồng/m², Ciputra Hà Nội 356-369 triệu đồng/m², còn khu đô thị mới Dịch Vọng khoảng 270-283 triệu đồng/m².

• Thẩm định giá bất động sản
• Làm sao để xác định giá trị thực của nhà ở, căn hộ? Vai trò của thẩm định giá

Từ nay đến năm 2027, Hà Nội dự kiến bổ sung hơn 58.000 căn hộ ra thị trường. Song các chuyên gia cảnh báo, sự gia tăng nguồn cung chưa đủ sức kéo giá giảm, đặc biệt tại khu vực trung tâm vốn khan hiếm quỹ đất, trong khi chỉ những dự án vùng ven mới có cơ hội mang lại mức giá “dễ thở” hơn cho người mua.

Thị trường bất động sản Thủ đô bước sang năm 2025 với nhiều dấu hiệu sôi động. Hệ thống hạ tầng tiếp tục được nâng cấp, các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, cùng với nhu cầu lớn từ cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực khiến phân khúc căn hộ trở thành tâm điểm. Tuy nhiên, giá bán không những chưa giảm mà còn đạt mức cao nhất trong gần 10 năm.

Theo Savills Việt Nam, năm 2025, thị trường vẫn giữ trạng thái ổn định nhờ những cải thiện về hạ tầng và quy hoạch. Đơn vị này dự báo giai đoạn cuối 2025 - 2027 sẽ có khoảng 58.100 căn hộ từ 58 dự án mới được tung ra. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, các đạo luật quan trọng về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã có hiệu lực từ tháng 8/2024, nhưng việc áp dụng vào thực tiễn còn cần thêm thời gian để ban hành và triển khai các văn bản hướng dẫn chi tiết.

Hiện nhiều dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn tất pháp lý, phê duyệt thiết kế và thực hiện nghĩa vụ tài chính, khiến nguồn cung chưa thể ngay lập tức đi vào thị trường. Dự báo nửa cuối năm 2025 sẽ có khoảng 11.500 căn hộ chào bán, tập trung ở phân khúc hạng A và B, song sự đa dạng sản phẩm còn hạn chế.

Từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục, nguồn cung dự kiến tăng mạnh với 46.600 căn hộ từ 43 dự án, chủ yếu ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo áp lực điều chỉnh giá, nhưng mức giảm sẽ chỉ xuất hiện ở những nơi quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa hoàn thiện.

Trong nửa cuối năm nay, thị trường dự kiến chào đón ít nhất 9 dự án chung cư mới, đa số thuộc phân khúc cao cấp với mức giá 70-120 triệu đồng/m². Nguồn cung đã trở nên phong phú hơn khi nhiều dự án sau tháo gỡ pháp lý được tái khởi động, giúp người mua có thêm lựa chọn thay vì chỉ tập trung vào một vài chủ đầu tư lớn như trước.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung căn hộ tại Hà Nội từng giảm từ hơn 20.000 căn năm 2018 xuống chỉ 10.000 căn năm 2023. Đến năm 2024, thị trường hồi phục với 30.000 căn hộ mở bán và trong nửa đầu 2025 đã bổ sung thêm 10.000 căn. Dù vậy, giá bán vẫn leo thang, từ quý III/2024 hầu như không còn dự án nào dưới 60 triệu đồng/m², trong khi 60% nguồn cung mở bán 6 tháng đầu 2025 có giá trên 80 triệu đồng/m². Thậm chí, một số dự án vùng ven cũng đã lên tới khoảng 55 triệu đồng/m².

Trước áp lực giá, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property cho rằng, người mua không nên quá lo lắng. Ông dự báo trong 2 năm tới, thị trường có thể “hạ nhiệt” nhờ Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất. “Từ 2026 - 2027, khi nhiều dự án mới đồng loạt triển khai, sự cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, và chính người mua ở thực sẽ là đối tượng hưởng lợi nhiều nhất”, ông Toản nhấn mạnh.

Nguồn: Tổng hợp

Thông tiên liên hệ về Thẩm định giá nhà ở

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com